Asbestattest

Asbestattest bij verkoop en verhuur woning

Rechten en plichten voor kopers en verkopers

De verkoop van een gebouw: alle info voor verkoper, notaris, makelaar en syndicus.

Verkoopt u een gebouw, gebouwd voor 2001? Dan moet u sinds 23 november 2022 beschikken over een asbestinventarisattest, kortweg asbestattest. Bij een verkoop heeft de koper er alle belang bij om goed geïnformeerd te zijn over de staat van het gebouw. Het asbestattest is een van de verplichte documenten die hierbij horen. De koper krijgt zo informatie over de aanwezigheid van asbest en de asbestveiligheid van het gebouw.

Eerst een asbestinventarisatie

Werkt u met een makelaar? Dan kunt u de makelaar mandateren om voor u een asbestattest te bekomen. Een vastgoedmakelaar is een beschermd beroep en moet erkend zijn door het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars.

Werkt u zonder makelaar? Dan kunt u zelf een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie contacteren om een asbestattest te verkrijgen. De asbestdeskundige voert een asbestinventarisatie uit in het gebouw en voert deze gegevens in de databank asbestinventarisatie in. Op basis van de ingevoerde gegevens wordt het asbestattest automatisch gegenereerd door OVAM. De deskundige ontvangt dit asbestattest in digitale vorm en bezorgt u dit in PDF-formaat via uw deskundige.

Ook een notaris kan u helpen met het verzamelen van de nodige attesten bij de verkoop van een gebouw. In dat geval moet u de notaris mandateren om het asbestattest te laten opstellen. Hier vindt u een gecertificeerd asbestdeskundige.

Het asbestattest overhandigen aan de koper

Na het onderzoek verwerkt de asbestdeskundige alle gegevens in de inventarisdatabank van OVAM. De asbestdeskundige bezorgt u het asbestattest als PDF-bestand, dat ook raadpleegbaar is via de Woningpas. Ten laatste op het moment van de ondertekening van de onderhandse akte of overeenkomst (compromis) voor de overdracht van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar, bezorgt u het asbestattest aan de koper. Geïnteresseerde kopers zullen het asbestattest al willen inzien bij het plaatsbezoek of vooraleer ze een bod uitbrengen.

De verkoopovereenkomst zelf bevat de volgende gegevens:

De vermelding dat de inhoud van het geldige asbestattest is meegedeeld aan de verwerver;
De datum en de unieke code van het asbestattest;
De samenvattende conclusie van het asbestattest.

Als er geen geldig asbestattest beschikbaar is of tijdig aan de koper werd bezorgd, kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen. Deze verplichting geldt niet alleen voor een verkoop, maar ook voor een schenking of overdracht van een gebruiksrecht. Het gaat om alle “overdrachten onder levenden”. Een erfenis valt niet onder deze verplichting. Meer info vindt u in de ‘leidraad Inspectieprotocol’ in hoofdstuk 2.2 Overdracht.

Het asbestattest voor de gemene delen

De syndicus of gebouwbeheerder speelt een belangrijke rol bij het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen van een gebouw. De syndicus informeert de VME (vereniging van mede-eigenaars) over de deadline waarop het asbestattest aanwezig moet zijn. Hij of zij bereidt het onderzoek van de asbestdeskundige voor en zorgt voor het verzamelen van alle bewijsstukken over de gemeenschappelijke delen en voor de nodige toegangen doorheen en rond het gebouw, de gemeenschappelijke stookplaats en eventueel andere technische installaties.

Op dit moment is het vanaf 1 mei 2025 verplicht om bij overdracht van een appartement een asbestattest van de gemeenschappelijke delen te hebben. Tegen 2032 moet elke VME beschikken over een asbestattest van de gemene delen.

Er is echter een wijzigingstraject lopend: op 19 januari 2024 werd het voorontwerp van verzameldecreet met diverse bepalingen rond omgeving, leefmilieu en natuur, en ruimtelijke ordening principieel goedgekeurd, waaronder een voorstel met betrekking tot het asbestattest voor gemeenschappelijke delen. De Raad van State formuleert nog een advies; nadien behandelen de Vlaamse Regering en het Vlaams Parlement dit voorontwerp.

Dit voorstel vervroegt de verplichting om over een asbestattest te beschikken voor alle mede-eigendommen naar 1 januari 2027 in plaats van 1 januari 2032. De verplichting om een asbestattest te hebben bij overdracht van de gemeenschappelijke delen tegen 1 mei 2025 wordt geïntegreerd in deze mijlpaal: vanaf 1 januari 2027 moet bij de overdracht van een privaat deel ook een kopie van het asbestattest gemene delen beschikbaar zijn. Indien er bij een overdracht voor 1 januari 2027 al een asbestattest gemene delen voorhanden is, moet dit wel al verplicht meegedeeld worden aan de kandidaat-verwerver.

Waar vind ik een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie?

Hier vindt u de lijst met procesgecertificeerde asbestdeskundigen.

Wanneer is het verplicht om een asbestattest op te maken voor de gemeenschappelijke delen bij mede-eigendom?

Wanneer is het verplicht om een asbestattest op te maken voor de gemeenschappelijk gebruikte delen binnen éénzelfde eigendom?

We spreken van gemeenschappelijk gebruikte delen als er voor een TCR van één eigenaar een vrijwillige of verplichte opsplitsing is in verschillende inspectiegebieden. Door deze opsplitsing worden er ‘gemeenschappelijke delen’ gecreëerd, ook al is er geen sprake van mede-eigendom. Het is daarom naar analogie met de gemene delen onder mede-eigendom verplicht om vanaf 1 mei 2025 bij overdracht een asbestattest van de gemeenschappelijk gebruikte delen te hebben. Tegen 2032 moet elke eigenaar beschikken over een asbestattest van de gemeenschappelijk gebruikte delen.

Er is momenteel een wijzigingstraject lopende om deze verplichting decretaal te verankeren.

Waarom is het verstandig om nu al een asbestattest op te maken voor de gemeenschappelijke delen in mede-eigendom?

Bij gemeenschappelijke delen in mede-eigendom zal vanaf mei 2025 de overdracht van een appartement geblokkeerd worden als het asbestattest van de gemeenschappelijke delen niet beschikbaar is. Om blokkering van de overdracht te vermijden, moet er voor de gemeenschappelijke delen van een mede-eigendom tegen dan dus een asbestattest zijn. Het is verstandig om nu al in te zetten op de opmaak van asbestattesten voor gemeenschappelijke delen, om een bottleneck en wachttijden te vermijden.

Het komende jaar is nodig om gespreid binnen de marktcapaciteit die deadline van mei 2025 te kunnen halen. ADI’s kunnen dit gerust meenemen in hun eigen communicatie met de klant.

Op 19 januari 2024 werd echter het voorontwerp verzameldecreet met diverse bepalingen rond omgeving, leefmilieu en natuur, en ruimtelijke ordening principieel goedgekeurd, waaronder een voorstel met betrekking tot het asbestattest voor gemeenschappelijke delen. De Raad van State formuleert nog een advies; nadien behandelen de Vlaamse Regering en het Vlaams Parlement dit voorontwerp.

De rol van de notaris

Bent u notaris of instrumenterend ambtenaar voor de verkoop van een gebouw met bouwjaar ouder dan 2001? Dan moet u nagaan of de verkoper over een asbestattest beschikt. Sinds 23 november 2022 moet elke eigenaar van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar over een asbestattest beschikken. De koper krijgt zo informatie over het aanwezige asbest in het gebouw en de asbestveiligheid.

De verplichting om over een geldig asbestattest te beschikken geldt bij een “overdracht onder levenden”. Hieronder vallen:

Het overdragen van een eigendomsrecht, bijvoorbeeld verkoop of schenking.
Het vestigen of overdragen van een recht van vruchtgebruik, erfpacht, opstalrecht, of een zakelijk recht van gebruik.

Een erfenis valt niet onder een overdracht onder levenden. In dat geval hoeft er dus geen asbestattest opgesteld te worden.

Bij een onderhandse akte of verkoopovereenkomst

Ten laatste op het moment van de ondertekening van de overeenkomst, moet de verkoper de inhoud van het asbestattest meedelen aan de koper. De verkoopovereenkomst zelf moet de volgende gegevens bevatten:

De vermelding dat de inhoud van het geldige asbestattest is meegedeeld aan de verwerver.
De datum en de unieke code van het asbestattest.
De samenvattende conclusie van het asbestattest.

Nagaan of er een geldig asbestattest beschikbaar is

Als notaris of instrumenterend ambtenaar moet u nagaan of het bezorgde asbestattest een bestaand en geldig attest is. Geef het asbestattestnummer in en controleer of een specifiek nummer effectief bestaat en nog geldig is.

De rol van de vastgoedmakelaar

Komt u tussen bij de verkoop van een huis, gebouwd vóór 2001? Als immo-makelaar speelt u een belangrijke rol in het informeren van een kandidaat-koper en bij het begeleiden of ontzorgen van de verkoper.

Informeren van de klant

In het asbestattest staat informatie over de asbesthoudende materialen die aanwezig zijn in een gebouw. Elk materiaal krijgt een materiaalscore die het risico aangeeft: welke materialen echt gevaarlijk zijn en dringende actie vereisen, en welke materialen niet per se dringend verwijderd moeten worden omdat ze in goede staat zijn en mits veilig beheer nog een tijd kunnen meegaan zonder risico’s te veroorzaken voor de bewoners. Het is aan de makelaar om uit te leggen wat het concept asbestveilig inhoudt, waarom ook een woning met asbest bewoonbaar kan zijn en welke acties de toekomstige eigenaar best kan ondernemen.

Een asbestinventarisatie laten uitvoeren

Geïnteresseerde kopers moeten wettelijk pas bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst ingelicht zijn over de inhoud van het asbestattest. Er is dus geen verplichting om, zoals bij een EPC-attest, al over het asbestattest te beschikken zodra het te koop aangeboden wordt. Toch is het belangrijk de kandidaat-koper zo snel mogelijk te informeren over de aanwezigheid van asbest in het gebouw en de asbestveiligheid. Op die manier vermijdt u dat de kandidaat-koper later in het verkooptraject afhaakt. Helpt u de verkoper met het verzamelen van de nodige attesten bij de verkoop van een huis? In dat geval kan de verkoper u mandateren om het asbestattest te verkrijgen. U contacteert dan een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie. De deskundige voert een inventarisatie uit in het huis. Daarna wordt het asbestattest automatisch gegenereerd door de OVAM met de informatie die de deskundige in de databank invoerde. De deskundige ontvangt dit asbestattest in digitale vorm en bezorgt u dit in PDF-vorm.

Een geldig asbestattest

Enkel een geldig asbestattest kan gebruikt worden bij de verkoop van een huis. De standaard geldigheidstermijn van een asbestattest is tien jaar. Een asbestattest is niet meer geldig als:

De geldigheidsdatum voorbij is. De geldigheid van het attest vervalt dan automatisch.
Er een recenter asbestattest werd opgesteld voor hetzelfde huis. Alle oudere attesten zijn automatisch niet meer geldig als er voor hetzelfde huis een nieuw attest wordt opgesteld.

Als er in het gebouw asbesthoudende materialen aanwezig zijn die een hoog risico inhouden, is de geldigheidstermijn beperkt tot 5 jaar. Een asbestattest afgeleverd vanaf 8 april 2024 waarin geen asbestmaterialen opgenomen zijn, heeft een onbeperkte geldigheidsduur. Het is echter geen ‘asbestvrij asbestattest’. Het niet vinden van asbestmaterialen bij een standaard asbestattest wil niet zeggen dat er geen (ingesloten) asbest kan aanwezig zijn. Bij een aanvullend onderzoek, bijvoorbeeld voorafgaand aan werken, kan een asbestdeskundige toch nog ingesloten asbest aantreffen.

Bij gewijzigde situaties kan een nieuw asbestattest nodig zijn. Er moet een nieuw attest opgesteld worden binnen het jaar na de vaststelling van:

De aanwezigheid van ‘nieuwe’ asbesthoudende materialen (bijvoorbeeld door bijkomend destructief onderzoek).
De verwijdering van asbesthoudende materialen waardoor het gebouw asbestveilig is geworden.
Een wijziging in de toestand van asbesthoudende materialen door een calamiteit of een incident. Voorbeeld: beschadigde leidingisolatie door lek in de leiding, beschadigd dak na storm of brand.

Er hoeft niet bij elke verkoop per se een nieuw attest opgemaakt te worden. Wordt een woning verkocht en is er een bestaand attest dat nog geldig is? Dan moet er geen nieuw attest opgemaakt worden. Als het asbestattest niet meer geldig is, moet er wel een nieuw attest opgesteld worden.

In de toekomst (verwacht 2024) krijgt u toegang tot de asbestinventarisdatabank. Er wordt ook onderzocht of het mogelijk is om in de tussenperiode toegang te verlenen via een tool. Maar voor het zover is, zal de asbestdeskundige die de inventarisatie heeft uitgevoerd, het asbestattest bezorgen aan de verkoper of zijn gemandateerde.

Ik ben vastgoedmakelaar. Mag ik deze job combineren met een taak als asbestdeskundige inventarisatie?

Een vastgoedmakelaar mag optreden als asbestdeskundige, maar niet voor de panden in eigen portefeuille. Dit ligt in lijn met de gewijzigde wetgeving voor de energiedeskundigen die EPC’s opmaken.

Een vastgoedmakelaar is een door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) erkende vastgoedprofessional. Onder de vastgoedmakelaar valt zowel de “vastgoedmakelaar-bemiddelaar” als de “vastgoedmakelaar-syndicus” en de “vastgoedmakelaar-rentmeester”. De bepaling geldt ook voor alle beroepsgroepen die als vastgoedbemiddelaar kunnen optreden: landmeter-experts, notarissen, rentmeesters, en voor alle beroepsgroepen die als beheerder een mandaat of opdracht hebben, bijvoorbeeld een syndicus.

Het certificatiereglement bevat een opsomming van specifieke situaties waarin onverenigbaarheden kunnen optreden. Er is onder meer sprake van onverenigbaarheid wanneer er een financiële band is tussen de asbestdeskundige en de opdrachtgever. Ook wanneer de asbestdeskundige zelf of bij tussenpersoon een actieve opdracht uitoefent bij de opdrachtgever is er sprake van onverenigbaarheid.

De bepalingen over de onverenigbaarheden zijn opgenomen in het Certificatiereglement van 1 april 2022 en vergen dus geen regelgevend wijzigingstraject. OVAM gedoogt tot 1 januari 2025 dat asbestdeskundigen hun activiteiten herorganiseren als zij oordelen zich in deze onverenigbaarheid te bevinden.

Rechten en plichten voor huurders en verhuurders

Asbest in huurwoningen: Wat je moet weten

Ontdekking van asbest na huurstart

Stel, je woont al enkele weken in een nieuwe huurwoning en ontdekt plots dat er asbest aanwezig is. Wat moet je doen? Moet het asbest zo snel mogelijk worden verwijderd? En wie betaalt de kosten? Hier vind je de antwoorden.

Melding van asbest

Is een melding verplicht?

In theorie is de verhuurder niet verplicht om de huurder op de hoogte te brengen van asbest in de woning. Toch is dit een goed idee, want indien huurders gezondheidsproblemen ontwikkelen door het asbest, kunnen ze een schadevergoeding eisen bij de eigenaar.

Verwijdering van asbest

Moet de verhuurder het asbest verwijderen?

Goede staat: Is het asbesthoudende materiaal in goede staat en vormt het geen direct gevaar, dan is de verhuurder niet verplicht om het te verwijderen. Toch is preventieve asbestverwijdering een goed idee om toekomstige problemen te voorkomen.
Gevaarlijke situatie: Indien er sprake is van gevaar voor de gezondheid van de huurders, bijvoorbeeld bij losgebonden asbest, dan moet de verhuurder dit zo snel mogelijk laten verwijderen door een erkende firma.

Kosten van asbestverwijdering

Wie betaalt de asbestverwijdering?

Verhuurder: Doorgaans zijn de kosten voor de asbestverwijdering voor de verhuurder, omdat hij de eigenaar van het pand is.
Uitzonderingen:
- Als de huurder asbesthoudende materialen gebruikte bij een aanpassing van de huurwoning, is hij verantwoordelijk.
- Als de vorige eigenaar wist dat er asbest in de huurwoning zat en dit niet meldde tijdens de verkoop, kan de nieuwe eigenaar een schadevergoeding eisen.

Asbest in bedrijfsgebouwen

Ook voor bedrijven

Bij asbest in gehuurde gebouwen denken we vaak aan particulieren, maar we mogen de professionele markt niet vergeten. Ook voor bedrijven gelden bovenstaande regels. In België huren duizenden ondernemingen handelspanden, kantoren of opslagplaatsen.

Wettelijke verplichtingen

Geen wettelijke verplichting voor verwijdering

Er is geen wet die huiseigenaren verplicht om asbest te laten verwijderen. Huurders kunnen dus lange tijd in risicovolle gebouwen wonen zonder dat iemand ingrijpt. Neem contact op met de Huurdersbond als je in deze situatie zit. Bij verborgen gebreken na het tekenen van het contract kun je de koper aanspreken, tenzij het om gebreken gaat die duidelijk zichtbaar waren bij de bezichtiging.

Asbestattest bij verhuur

Asbestattest verplicht

Tegen 2032 moet iedere gebouweigenaar over een asbestattest beschikken. Bij verhuur is de eigenaar verplicht om een kopie van het asbestattest aan de (nieuwe) huurders te bezorgen.

Asbest en verantwoordelijkheid

Als huiseigenaar ben je verantwoordelijk voor het asbest en mag je zelf bepalen of je het asbest laat verwijderen. Uitzonderingen:

Gevaarlijke situatie: Bij gevaar moet het asbest (laten) worden verwijderd.
Slechte staat dak: Als het dak asbest bevat en in slechte staat is, kan de gemeente eisen dat het dak wordt verwijderd.

Advies voor verhuurders

Pro-actief handelen

Laat een asbestinventaris opmaken voorafgaand aan de verkoop of verhuur van een pand. Dit voorkomt juridische problemen en hoge saneringskosten. Een inventaris laten opmaken door een erkende instantie kost tussen 500 en 1000 euro.

Vereniging van Mede-eigenaars (VME)

VME en asbestinventaris

Sinds 1995 verplicht de federale arbeidswetgeving elke werkgever om een asbestinventaris op te stellen voor alle gebouwen waar personeel tewerkgesteld is. Als een VME een personeelslid in dienst heeft (bijv. een conciërge), is ze verplicht om een asbestinventaris te hebben.

Opmaken asbestinventaris

Technische informatie verzamelen: Via plannen, opbouw en historiek van het gebouw.
Inspectie door expert: Visuele inspectie en staalneming voor laboanalyse.
Verslag: Beschrijft aanwezigheid van asbest en bewarende maatregelen.

Saneringsverplichting

Een VME heeft geen saneringsverplichting, maar indien zij niet saneert, kan dit leiden tot schadeclaims of problemen met de arbeidsgeneeskundige dienst.

Neem contact op met de Huurdersbond voor begeleiding en ondersteuning in situaties met asbest in huurwoningen.

Contacteer ons via onderstaand contactformulier

(voeg eventueel een foto toe)